地铁2号线 招商好困惑

http://www.smzswang.com时间:2012-08-07 14:23来源:搜狐



    成都地铁2号线一期工程将开通试运营。成都地铁实业有限公司在7月2日至13日,启动了2号线一期工程首批8个车站的商铺招商报名工作。在吸取1号线经营状况的经验教训后,首批2号线商铺站点主要针对具有良好品牌形象和经营业绩的连锁商家,包括春熙路站、东门大桥站等,2号线商铺只租不售,租约为3年。

    就在2号线招商启动之前,关于地铁1号线的商家经营困难的报道却不时出现,市场更不乏唱衰“地铁商铺”之音。2号线的招商启动并未再现1号线时的狂热。成都地铁2号线已经从多个方面清晰地勾勒出了成都地铁商业的“理性价值”。

    成都地铁1号线周边

    商业现状扫描

    靠近地铁

    就发财?还早

    成都地铁2号线一期工程将开通试运营。6月份以来,1号线商铺撤柜的消息不断见诸报端。近日,本报记者分赴成都地铁1号线内的天府广场站、文殊院站、火车北站、升仙湖站、火车南站等多个站厅,对地铁商铺的经营情况进行了实地调查。

    1号线进驻商家:1号线商铺如同鸡肋

    8月1日,记者抽样调查了成都地铁一号线内的天府广场站、文殊院站、火车北站、升仙湖站、火车南站、孵化园站、世纪城站7个站厅内商铺的经营情况。7个站点,除升仙湖和天府广场未规划商铺外,剩下的5个站点均规划了数量不等的商铺,每个站点内,商铺的运营状况不尽相同。

    火车北站设置了两间商铺,由于客流量大,两间商铺都在营业,一家是蔚蓝书店,另一家是舞东风连锁超市。据了解,舞东风连锁超市每月租金高达700元/平方米,即使这样,生意还能勉强撑下去。蔚蓝书店员工告诉记者,“平时乘客候车时间平均为6分钟,商铺营业情况将就,周末虽然人流量大,但车次多,候车时间缩短,经营就要差一点”。

    在文殊院站点一处关闭的通道内,设置有大量商铺,却无一间营业。火车南站的B出口处,四间商铺只有一间舞东风连锁超市还在勉强营业,其余3间均已拆场。

    在孵化园站内,有5间商铺,却同样只有一间舞东风超市在强撑,站内一名清洁工告诉记者,孵化园客流量多以上班族居多,公务员和公司白领的伙食都各自在单位食堂解决,他们早出晚归,来去匆匆,几乎没人有闲心逛店,“照理说,这些上班族最需要早餐熟食供应,为控制油烟,站内不允许做熟食,做盒饭的话,用电用气更是消耗大,用电负荷大了承受不了会跳闸,也就没有供应熟食的条件了。”

    得益于地面上会展中心和软件园的支撑,在世纪城站内的21间商铺中,有7间还在运营。记者了解到,在悠蓓现酿酸奶店斜对面的两家商铺原为红旗连锁,由于竞拍商铺时,与其他商家竞争抬高了租金,商铺成交租金高达900元/平方米,高出竞拍底价的两三倍,使其经营举步维艰,不得不关门拆场。

    悠蓓现酿酸奶店原在一号线内的其他站点共开有5家连锁店,由于高额的租金与微弱的购买需求,使店子难以支撑,现已有4家拆场,仅剩世纪城站唯一的一家还在惨淡经营,“等9月份合同到期,大部分商家包括我们都会拆场。”悠蓓现酿酸奶店一名员工皱紧了眉头。“你们拆场后,等二号线开通,如果有机会,你们还会再去二号线做生意吗?”记者问道。这名员工默默摇头,表示公司多半不会去二号线了,并告诉记者,一号线商铺经营的现状,让很多成都本土企业对竞标二号线商铺犹豫不决,倒是有很多资金雄厚的外省企业竞标愿望强烈,“这些外省企业也晓得,以成都目前的地铁商业状况,赚钱不大容易,他们竞标的目的就是为了宣传自己的品牌。”

    记者又到了几个站点发现,相比其他商业而言,地铁内经营食品、饮品等业态生意还勉强可以,而饰品、工艺品、书籍等类型的商品生意都相对要差一些。据记者统计,整个地铁1号线目前所开通的16个站点中,54家商铺只剩下17家在坚守阵地,其余的商家因无法继续经营,早早地选择了退出。

    不少进驻商家表示,地铁1号线商铺如同鸡肋。时间回溯到2010年8月6日,1号线招商竞拍,现场有近60家商家争抢60多个商铺,最终拍出了500-800元/平方米的月租金,高出了广州地铁商铺一倍。某品牌连锁店负责人告诉记者,“竞标现场一度陷入疯狂,最高月租被抬高至950元/平方米,这笔账怎么算都不可能挣钱。”

    有着丰富地铁商铺运营经验的新港地产顾问公司曾经做过一份调查显示,根据对其他城市的分析,地铁商铺的运营要成规模要达到4条地铁线的开通条件,覆盖每天100万人次的人流量,其真正价值才会完全呈现。以此看来,未来两年成都地铁商铺的经营状况仍不乐观。但新港地产执行董事张红兵告诉记者,不能因为1号线出现短期的问题,而否认地铁商业的价值,也不能认为2号线的开通就是地铁商铺盈利的转机。

    大型商业体对地铁开通充满期待

    虽然成都地铁并没有让其周边所有商铺身价倍增,但是,成都地铁的运营却让绝大多数大型商业体满怀期待。即将开通的地铁2号线,其牛王庙站的旁边就是成都有名的灯饰批发城。经历了一年多时间封闭施工的该路段,早已恢复了主干道的霸气,只等着2号线投入运营。在走访牛王庙的灯饰批发商铺时,不少商家向记者表达了期待之情。

    在一家灯饰商铺,老板告诉记者,在牛王庙站施工结束、路段重新通车后,其店铺的生意就越来越好,“2号线开通后,生意一定会更好。”不只是商家对未来充满期待,一位前来进货的灯饰商品零售商也看好该灯饰批发城的发展前景,“从这儿进货,交通太方便了,可以节约不少成本。”批发商和零售商之间成交量的节节攀升,必然带动更多的商家升级商品和服务,同时,也会吸引更多的商家进驻这一地块。

    成都地铁2号线商机把握更理性

    从疯抢到冷落

    据了解,到2015年成都地铁将共有5条线开通,总共150公里的线路,地铁基本成网,每天输送人流达到几百万人次,大量的商机价值显而易见。但就目前的调查情况来看,成都地铁1号线的众多单一零售商家对2号线兴趣不大,而像红旗超市、舞东风超市、蔚蓝书店这样的连锁品牌,却依然表现出明显的竞标愿望。由此可以看出,这些实力雄厚的连锁商家对地铁商业的价值,显然是有着清晰的认识和预判。

    纵观入围的外埠商家,在面对采访时信心十足的,也大多是实力雄厚的集团品牌或连锁企业。新港地产执行董事张红兵分析,单一商家进驻地铁商铺的价值兑换出来是很低的,风险很大,地铁商业的业态需要有专业商家来运营。2号线正是给了这样的品牌商家一个良好的机会,这个时候进入比地铁1号线时更合适,因为大家对地铁的商业认识越来越清楚,更趋于理性。

    地铁公司:

    调整租金,提升商业档次

    成都地铁实业有限公司执行董事钱亮在接受记者采访时表示,今年3月份,地铁1号线站厅商铺管理工作才由成都地铁实业有限公司接手。对于商家们最为关心的租金问题,他们也聘请了专业公司进行测算,结果显示成都地铁商铺目前租金可承受范围在200-300元/平方米·月。由于地铁1号线商铺采取的是竞价模式,平均租金被拉高至500元/平方米·月。

    因此,钱亮明确表示,2号线站厅招商不再采用竞价模式,而是让商家根据自身盈利预估,以一次性报价的方式投标,避免因盲目竞价而推高租金。业态定位一定得找准,通过设置门槛来筛选商家。这次他们将更注重品牌和连锁,一些业态较为低端的个体商家将被拒之门外。总体来说可以概括为两点:2号线将全面提升商业档次,确保品牌纯粹性。

    钱亮还表示,看好2号线商业的未来发展空间,因为地铁商业的发展速度和地铁网络呈现进度相辅相成,地铁1号线正式开通近两年时间,地铁2号线将于今年9月通车运行,2015年成都将有5条地铁线路通车,骨干网络成型,商机肯定不菲。

    入围商家:

    目前租金合理,市场前景广阔

    WOWO副董事长汤耀华告诉记者,2号线他们之所以报名,最直接的原因就是因为地铁事业公司对商铺租金做出了一定调整。“当时地铁1号线商铺的租金超过了我们的预期,因而才转而将开店的目标锁定在了地铁站进出口。而此次2号线商铺的价格显然在我们的可接受范围内。”而对于2号线的未来,他表示更为看好其对商业的带动:“2号线的开通,使得成都地铁初现网络状,人流量随之会增加。”

    商业热点:

    熟食和即食商品是地铁销售明星

    对于地铁消费的特点,FamilyMart(全家)便利店西南区总监李健鹏表示,地铁店铺同普通的街铺肯定有不同,“我们会带来自主开发的一些特殊设备,比如在上海的地铁店铺就有专门解决排水问题的设备,以及冷藏设备等,这些将成为成都地铁店铺运营的有利竞争力。而在商品配置上,地铁店铺会强调高峰时段的熟食销售,增加能直接带走的即食商品。”

    熟食和即食商品在地铁销售中广受欢迎已经得到了佐证。舞东风超市总经理王明露介绍,“我们进驻地铁1号线商铺后,在店铺装修和货品选择上做了一系列改进,并且开展了很多活动。这对于舞东风品牌的打造是有很大促进作用的。”其表示,2号线开通后客流量肯定会大幅增加,且之前也积累下很多经验,对此次竞拍充满信心。“后期,我们将根据成都地铁消费特点,在产品上做一些调整。”她认为,“成都地铁商业前景肯定是一片光明的,不过不仅企业需要积累经验,我们更要注意发掘和改进,逐步培养地铁消费习惯。”

    记者手记

    做大地铁商业 必须多点触控

    在众多本土商家眼中,地铁商铺充满了“怨念和纠结”;而在大量外埠商家看来,成都地铁商铺似乎又“大有可为”。对于造成这种差异化认知的动因,四川大学经济研究所一研究人员是这样解释的:商家对地铁商业和消费属性的认知和理解存在不同。1号线沿线商铺的被疯抢和被冷落,都是活生生的销售至上之痛。而仅仅着眼于人流量,仅仅看到销售额,显然会被自己过高的预估和带来的失望所打败。地铁商业不是开个铺子等人来,等钱赚,地铁商业应该是更多渠道更多方面的“多点触控”。

    明知道前期亏损也会坚持布局地铁商铺,这不再是单口岸生意盈利的问题,而是商家战略眼光的选择问题。成都地铁实业有限公司执行董事钱亮告诉记者,目前2号线总共只推出8个成熟站点的3000平方米商铺,就是为了配合、引导前期入场的商家,共同培养老百姓对地下商业品牌的认知和消费习惯。这需要一个长期甚至可能是数年的过程。我们也会给商家普及这方面的认识,以避免一些商家走入“开店就盈利,开什么店都可以”的误区。地铁商业的特点是客流的短暂停留性,如何诱发地铁乘客的消费行为,就需要商家在业态定位、服务理念等方面做出相应调整。伴随FamilyMart、屈臣氏、万宁、上海来伊份、佳士多等众多外埠地铁商家入围成都地铁2号线,它们势必带来一整套相对专业和成熟的运作模式以及服务理念。“历经两年摸索后,这是成都地铁商业未曾出现过的景象,应该充满信心。”

    其次,地铁商铺重要的价值体现在渠道价值上,是集散核心和枢纽。上盖物业解决传统的餐饮、休闲消费,而地铁商铺则是转换渠道价值,展示商业价值的载体。其传播率和到达率会极高,辐射的人群极大。对于地铁商家来说,坐拥这样的渠道,想进入人们视线的产品会给商家渠道费展示产品,比如书店的刊物推广,化妆品店的商品展示,超市里新上柜的产品等。从另外一个角度说,对服装品牌、美容连锁店等零售品牌,也具有长期的广告展示功能。长期在各个国家和城市出差的优点广告公司负责人杨先生告诉记者,他在韩国的地铁站里发现一个很有意思的情况,在一面展示墙上有很多二维码,是很多连锁品牌商品的促销折扣信息,来往的过客只需要用手机终端扫描后,再回到离家最近的店铺,就可以购买相关产品。地铁的集中展示以及渠道转换价值,由此体现得更加淋漓尽致。

    

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